REITs试点扩容推动基建融资模式创新

近年来，中国基础设施领域融资模式迎来重大创新——基础设施公募REITs（房地产投资信托基金）试点扩容加速推进。2023年，证监会、国家发改委联合发布<《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》>，将试点覆盖范围从交通、能源等传统领域扩展至消费基础设施、新基建、保障性租赁住房等多元化资产类别。这一改革被称为中国基建投融资机制的"第二支箭"，正在深刻重构基建项目“募投管退”的全周期闭环。

REITs试点扩容的核心逻辑

传统基建融资高度依赖政府和国企负债，导致三大结构性矛盾：一是财政收支压力加大；二是社会资本参与不足；三是存量资产流动性缺失。REITs通过四大机制破解困局：

机制	作用	典型数据
资产证券化	将沉淀资产转换为可交易份额	首批9只REITs盘活资产超300亿元
风险收益重构	强制分红比例不低于90%	2022年平均分红收益率6.8%
资金循环体系	回收资金须投入新项目建设	首批项目带动新投资超160亿元
定价市场化	机构投资者占比超70%	上市首日均涨幅达8.2%

试点扩容的重点突破方向

2023年政策突破主要体现在三个维度：

1. 资产类型突破：首次将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入试点，打通商业地产与基础设施的估值通道。其中北京SK大厦REIT成为首单商业地产类项目，发行规模达50亿元。

2. 审查机制优化：建立“预沟通机制”，申报前即可与监管部门就合规性问题进行沟通，平均缩短审核周期3-6个月。

3. 扩募常态化：允许已上市REITs通过扩募收购新资产，中金普洛斯REIT率先完成扩募，规模增幅达35%。

基建融资模式的重构路径

传统模式与REITs模式对比（单位：亿元）

指标	专项债模式	PPP模式	REITs模式
平均融资成本	3.2%-3.5%	5%-7%	4.5%-5.5%
资金回收周期	10-20年	15-30年	3-5年
资产负债影响	增加政府负债	隐性债务风险	实现出表
社会资本参与度	＜10%	30%-40%	＞60%

市场发展现状与展望

截至2024年Q1，中国内地已上市基础设施REITs达32只，总市值突破800亿元。项目分布呈现三大特征：

• 产业园区占比34%（11只）
• 高速公路占比28%（9只）
• 仓储物流占比19%（6只）

政策目标明确，到2025年REITs市场规模力争突破3000亿元。为实现这一目标，亟需在税务处理、国资转让、信息披露等环节实现制度突破。

挑战与政策建议

当前面临的主要障碍包括：
1) 资产筛选标准不统一，各交易所审核尺度存在差异
2) 估值体系不完善，净现金流分派率波动较大（4%-12%）
3) 市场流动性不足，平均换手率仅0.8%，远低于股票市场

建议推进三方面改革：
• 建立国家级基础设施估值中心
• 制定REITs专项税收优惠政策
• 试点REITs互联互通机制

结语
REITs试点扩容不仅意味着金融工具的丰富，更标志着中国基础设施从“重建设”向“重运营”、从“负债驱动”向“资产驱动”的战略转型。随着公募REITs纳入社保、年金等长期资金投资范围，这一创新工具有望成为中国经济存量改革的关键抓手，为新型城镇化提供可持续的融资解决方案。

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标签：基建融资模式