公募REITs扩募规则与投资者保护

公募REITs（不动产投资信托基金）扩募规则与投资者保护是资本市场的重要议题，涉及监管要求、信息披露、投资者权益平衡等多方面内容。以下从扩募规则的具体要求、投资者保护机制及风险防范措施展开分析：

一、公募REITs扩募核心规则要点

1. 监管框架依据

扩募需遵循《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《基础设施REITs扩募指引》等法规，明确新购入资产标准、资金来源（如定向扩募、公开扩募）、决策程序等。要求拟购入资产与现有资产具有协同效应，且运营时间原则上满1年。

2. 决策程序与表决机制

需召开基金份额持有人大会，特殊决议事项（如扩募方案）需经参与投票的2/3以上份额通过。管理人须提前15日披露公告，并说明资产估值、定价公允性、战略配售安排等关键信息。

3. 定价与锁定期要求

定向扩募发行价不得低于市场价80%，新认购投资者需承诺12个月锁定期；原持有人可按比例优先认购。公开扩募需通过询价确定价格，避免稀释现有份额价值。

二、投资者保护关键措施

1. 信息披露强化

扩募全流程需完整披露标的资产现金流预测、评估报告、关联交易（如涉及）等内容。中国证监会要求采用“实质重于形式”原则审核资产独立性，防止利益输送。

2. 利益冲突防范机制

要求原始权益人及关联方在扩募中回避表决，管理人需聘请第三方机构对资产进行评估。若扩募资金用于关联项目，需单独说明并增加信息披露频次。

3. 投资者适当性管理

个人投资者需满足风险测评C4以上级别，且投资金额不低于1000元。扩募公告中需以显著字体提示基础设施项目经营风险、杠杆率变化等关键风险因素。

三、风险控制延伸考量

现金流稳定性监管

扩募后基金总资产不得超过净资产的140%，且合并报表层面负债率原则上不超60%。要求新购资产现金流覆盖率不低于1倍，避免因盲目扩张导致分红能力下降。

市场约束工具运用

引入做市商制度平抑扩募期间价格波动，鼓励机构投资者通过大宗交易承接散户退出需求。沪深交易所对REITs扩募申报实施专项合规检查。

中长期保护机制

基金合同需明确扩募频率限制（通常12个月内不超过1次），并要求管理人在定期报告中专项说明资金使用进度及资产整合效果。投资者可通过持有人大会提案罢免未勤勉尽责的管理人。

公募REITs扩募是市场成熟的标志，但需平衡融资效率与投资者保护。未来可借鉴国际经验完善储架发行机制，探索专项投资者教育计划，强化对底层资产运营能力的持续性披露要求。

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